¿Estás seguro de los impactos fiscales de alquilar tu propiedad a un precio bajo o incluso de cederla gratis a un ser querido?

Es común que muchas personas decidan alquilar sus propiedades a familiares o amigos a un precio más bajo que el del mercado, ya sea como un favor o simplemente porque confían más en ellos. Pero ¿alguna vez te has preguntado cómo afecta esto a tus impuestos? La respuesta podría sorprenderte.

Por un lado, debes saber que el alquiler de propiedades se considera en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Esto significa que los ingresos que generes de este alquiler deben incluirse en tu declaración de impuestos y puedes deducir ciertos gastos, de acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF).

 

Pero ¿qué sucede si decides ceder tu propiedad gratuitamente a un familiar o amigo? Aquí es donde las cosas pueden volverse complicadas.

 

Nuestro sistema fiscal asume la presunción de onerosidad. Esto significa que, a menos que puedas probar lo contrario, se supone que los bienes o servicios proporcionados generan un rendimiento del trabajo o del capital. Entonces, a los ojos de la AEAT, si cedes tu propiedad, se considerará que lo haces al precio del mercado.

En otras palabras, incluso si permites que alguien use tu propiedad gratis y las autoridades fiscales lo descubren, te considerarán como si estuvieras recibiendo el alquiler promedio de mercado para esa propiedad en su ubicación, y esto es lo que se tomará en cuenta para tus impuestos.

 

Por lo tanto, ¿deberías documentar de alguna manera esta cesión gratuita? Absolutamente. Al documentarlo, puedes desafiar la presunción de onerosidad.

 

Ahora, puede surgir la pregunta: ¿existe un alquiler mínimo por el cual debes tributar? Aquí es donde entra en juego el concepto de operaciones vinculadas. Según la ley, cuando arriendas o cedes tu propiedad a tu cónyuge o un pariente cercano, el rendimiento neto no puede ser inferior al que se obtendría aplicando ciertos porcentajes al valor catastral del inmueble.

En resumen, al ceder o alquilar tu propiedad a un precio inferior al de mercado, especialmente a familiares o amigos, debes estar consciente de que la AEAT tomará como base el valor de mercado de la propiedad. Para desafiar esto, es vital tener un contrato de cesión de uso gratuito.

En el caso de ceder a un familiar hasta el tercer grado o a tu cónyuge, tendrás que pagar impuestos basados en un porcentaje del valor catastral del inmueble. En el caso de no ser un familiar o cónyuge, si puedes demostrar que la cesión es gratuita, no tendrás que pagar impuestos por los rendimientos del capital inmobiliario, pero sí deberás pagar por la imputación de rentas inmobiliarias.

Finalmente, en situaciones de alquiler a un precio inferior al de mercado, deberás poder demostrarlo, y si alquilas a un familiar cercano, tendrás que pagar impuestos basados en un porcentaje del valor catastral del inmueble, a pesar de que el rendimiento neto pueda ser negativo.

Por tanto, es crucial tener en cuenta la importancia de documentar adecuadamente los alquileres a precio inferior al de mercado o las cesiones gratuitas, tanto si son a familiares, cónyuges, como a terceros.

Estos detalles fiscales pueden parecer abrumadores, pero con la documentación correcta y la orientación de un experto, puedes navegar por estas aguas sin problemas.